潘悦 制图
日前，网下超额认购235.8倍的某只基础设施公募REIT在深圳证券交易所正式挂牌上市，上市首日开盘即跌破发行价，收盘报价5.499元，较发行价下跌10.16%，成为年内第一只上市即破发的REITs产品。一边是一级市场“一票难求”，另一边却是二级市场价格分化，公募REITs市场为何上演“冰与火之歌”？
记者梳理同花顺iFinD数据发现，截至12月22日，今年以来已发行上市20只REITs，发行规模合计达407.81亿元，全市场已发行上市78只公募REITs，发行规模合计为2017.50亿元。已上市的REITs产品在二级市场走势呈现分化态势，今年内22只REITs的二级市场价格出现下跌。
扩容 14只REITs等待上市
2020年4月，中国证监会和国家发展改革委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同年8月，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》发布，标志着国内公募REITs试点的正式起步。自2021年首批9只公募REITs面向公众投资者发售以来，公募REITs市场已进入常态化发行节奏。
同花顺iFinD数据显示，2021年新发行上市的公募REITs产品有11只，发行规模合计达到364.13亿元；2022年新发行上市13只公募REITs产品，发行规模合计达到419.48亿元；2023年新发行上市5只REITs，发行规模达170.92亿元；2024年新发行上市29只REITs，发行规模合计达655.17亿元。
记者注意到，除了已挂牌上市的78只公募REITs产品之外，目前仍有14只首次发售的REITs项目处于申报、发行等“排队”上市流程中。其中，1只REITs项目处于募集期，处于“已反馈”状态的REITs项目有5只，“已问询”的REITs项目3只，“已受理”的REITs项目3只，“已申报”的REITs项目2只。
与发行数量对应，REITs发行范围也在持续扩大，继2024年新增了消费基础设施类、水利设施类REITs项目后，今年又迎来第一只市政设施类REITs项目。来自国家发展改革委的数据显示，目前，基础设施REITs发行范围已涵盖了12大行业的52个资产类型，其中，10个行业领域的18个资产类型已经实现了首单发行上市。
今年11月，中国证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，提出单列“商业不动产REITs”项目。国家发展改革委近期也印发了《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，基础设施REITs由12大行业扩围至15大行业。
分化 二级市场收益承压
持续扩容之下，已挂牌上市的REITs市场表现如何？
记者梳理发现，目前公募REITs市场整体处于回调状态，中证REITs全收益指数今年以来更是经历了由涨到跌的转变。截至12月22日收盘，中证REITs全收益指数收报992.05点，较年初增长17.34点，年内增幅仅为1.78%，较今年年中最高点时下跌132.86点，跌幅为11.81%。
市场回调期间，不同资产类型的REITs产品行情分化显著。以二级市场今年以来的涨幅为例，56只REITs产品实现年内收涨，占比为71.79%，其中，有37只REITs产品年内涨幅超过10%，夺下“涨幅王”的易方达华威市场REIT年内累计上涨71.48%；在出现下跌的22只REITs产品当中，跌幅最大的中金湖北科投光谷REIT年内跌超24.64%。
不同行业的REITs走势如何？来自平安证券研报的数据显示，截至11月28日，在已上市REITs所属的10个行业领域中，市政设施REITs、新型基础设施REITs年内涨幅居前，分别为69%、43%，受基本面支撑等因素影响的消费REITs涨幅达到20%，剩下7个行业涨幅在4%至12%之间。
德勤中国房地产行业主管合伙人罗远江向《经济参考报》记者表示，国内REITs市场的行情分化源于底层资产的估值分化，对于供应过量的产业园区或业态老旧的商业地产等，若投资者对其租金收入等分红预期偏向负面时，必然会导致这类REITs项目的估值走低，除非特定REITs项目具备不可取代的优势属性，如商业地产处在核心地段且客流量较高。
“像数据中心这类新型基础设施REITs，它的回报率可能随着科技发展出现大幅增长，因此二级市场愿意为未来预期给出更高的估值。”罗远江举例称，香港某数据中心此前的年营收规模约1亿港元，随着硬件设备、能源管理方案等更新升级，项目营收增长了三倍，这类REITs受到投资者追捧也是理所当然。
“这种走势分化是市场从‘稀缺炒作’回归‘价值发现’的早期阵痛。”资本市场投教“星火计划”讲师毕彧楷则分析称，一方面，市场情绪降温，投资者不再盲目打新，转而审视基本面；另一方面，部分项目发行定价偏高，但实际盈利能力不足以支撑，上市后必然破发回归其真实价值。
这一趋势也在已挂牌上市的REITs产品三季报中得到印证。同花顺iFinD数据显示，今年三季度，73只披露当期财报的REITs产品当中，有13只REITs出现了净利润亏损，合计亏损额为0.68亿元。其中，6只园区REITs产品合计亏损0.25亿元，3只仓储物流产品合计亏损0.27亿元。
提质 供需矛盾待解
公募REITs在二级市场的走势分化，并不影响一级市场的“抢筹大战”。来自平安证券的数据显示，2025年，REITs在一级市场的网下打新认购倍数已攀升至173倍，相较2024年的17倍、2023年的58倍、2022年的111倍、2021年的15倍创出新高，这也意味着REITs打新中签率大幅下降。
资金为何如此追捧公募REITs？“‘热’是短期供需失衡的表象，‘冷’是长期价值回归的必然。”毕彧楷向记者表示，“打新热”的根源在于资产荒下的稀缺性，目前市场整体优质资产供给严重不足，少量优质的REITs新项目一经发行自然引来资金追捧，导致超额认购；与此同时，流通盘子较小，也放大了这种稀缺效应。
“金融投资产品有自身的定位。当投资者选择投资REITs项目时，更多是追求稳定收益。我自己也买过一些REITs产品，买完之后基本上不怎么看，它的收益本身就依赖于固定资产，不像股票等其他投资产品那样具有故事性、经常发生变化，因此机构投资者对REITs产品的认同度颇高。”罗远江说。
在新一轮政策加持之下，公募REITs市场如何走向高质量发展？“在地产下行周期，具有较稳健固定收益的REITs产品，对投资人的吸引力在持续走强。”罗远江对记者表示，美国、日本、新加坡等地推出REITs的时间，大都处于经济调整期，尤其是住宅市场到达顶部并逐步走弱时，中国在2021年启动公募REITs也是正当其时。
“对中国市场而言，REITs刚刚起步，并不需要太过追求规模的大小，反而更倾向于稳健运作，确保有一个相对稳健的投资回报。”罗远江称，基于这种考量，可以看到国内REITs项目的审批较为谨慎，对底层资产的审计、分红质量、业态等均提出较高要求，业内因此倾向于先将符合监管要求的底层资产列入发行。
“这种做法好过于一下子把一大堆资产并入，一旦中间发生分红等问题，反倒会增加REITs项目的风险。”罗远江举例，大部分人对于金融资产的认知程度是存在分化的，对渴望实现较稳健回报的普通投资者而言，更需要的是中国REITs项目品种够多、数量够多，并保证相对稳定的分红状态。
“一个健康的REITs市场，应该是一个供给充足、制度友好、定价有效、投资者多元的市场。”毕彧楷则建议，供给方面，要加速优质资产上市，简化扩募流程，让市场“有米下锅”；制度方面，要推动税收优惠政策落地，降低发行和持有成本，提升参与意愿；资金方面，要鼓励社保、养老金等长期资金入市，提供稳定压舱石。
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