在大力实施城市更新的过程中，如何更好留住“烟火气”，愈发成为各大城市亟待破解的现实课题。
2月3日，上海市第十六届人民代表大会第四次会议在上海世博中心举行，上海市市长龚正作政府工作报告，报告显示，今年，上海要深入实施城市更新行动。推动城中村改造提速扩容增效，全面启动整体改造项目，全力做好村居民征收安置。完成20万平方米旧住房成套改造。
《中国经营报》记者在采访中获悉，如何在城市更新中守护烟火气，在2026年上海两会中，受到代表委员的关注，记者从上海市人大代表、瑞安房地产行政总裁王颖处获悉，其今年就带来了鼓励沿街店铺繁荣、构建活力社区的建议。
“随着城市更新深入推进，我们在实践中也注意到，部分更新街区原有的充满活力和烟火气的街道正在消失，同时在新建社区中，要营造活力街道也遇到了不少挑战。”王颖建议，可以在如何延续和重塑街道的活力，打造活力社区等方面做更多的努力和探索。
沿街商业遇“挤出效应”
“与之前相比，这条街的烟火气确实已淡去了，东边区域形成了一个新商圈，而路的中段区域则崛起成片高层豪宅。”谈及自己曾经熟悉的、充满市井烟火气的一条内环老路，上海市民胡兴兴（化名）日前向记者感叹。
有类似感受的不仅仅是胡兴兴，随着大城市城市更新浪潮的兴起，如何更好地守护烟火气，也愈发受到外界关注，王颖认为，广泛分布于社区、服务居民高频日常需求的小尺度“沿街店铺”，是“15分钟生活圈”的基石，也是构建活力社区的重要空间载体。
“活力街道是激发城市消费的重要抓手，繁荣的沿街店铺不仅能带动随机性消费和体验式消费，更能塑造24小时全时段活力场景，生动展现独特的城市生活底色与人文魅力。”王颖直言。
但在多重因素影响下，有些曾让不少市民留恋的老路，在一些大城市的更新浪潮中，逐渐“褪去”烟火气。
王颖分析称，打造活力街道面临不少挑战，如规划法规中还未对住宅地块的街铺设置提出明确要求，“基于我们对市场实际运营的观察，零散的商铺很难生存，如要生存下去往往都遵循‘集聚效应’，相对集中在某条街道两侧，从而形成活力街道”。
“故在社区中，到底哪条街道有潜力打造活力街道？哪些街道将以交通或后勤服务功能为主？”王颖认为，这些都需要在规划层面先加以明确，从而避免街铺的无序建设，造成低效空间的出现。
除此之外，王颖还认为，“一刀切”地价与高成本给沿街商业繁荣带来一定困难，如在后者方面，王颖分析，为了覆盖住宅用地中必须配置的沿街商业的高地价成本，开发主体不得不提升租金。
“这直接导致了服务社区的高频、低毛利业态，如早餐店、修鞋铺、小超市、理发店等被‘挤出’，取而代之的是高客单价的连锁品牌、金融机构或房产中介等（其实就算在中心城区，此类承租能力较强的店铺，也只能在特定的街道上才能生存）。” 王颖表示。
在王颖看来，高地价筛选出的业态单一，往往缺乏社区黏性，且营业时间有限，无法形成24小时全时活力。对此，王颖期待能对“沿街商铺”的地价进行合理评估，给予政策倾斜和支持。
建议实现差别化地价
在各地大力提振消费活力的大背景下，上海也正持续深化国际消费中心城市建设。
2026年上海市政府工作报告表示，要更大力度提振消费。深入实施提振消费专项行动，加快建设国际消费中心城市。持续丰富优质商品供给，优化实施消费品以旧换新，推进南京东路、陆家嘴、徐家汇、南京西路、北外滩等重点商圈改造提升，梯度培育上海消费品牌。
而充满烟火气的沿街店铺，无疑也是激发城市消费的重要抓手之一。
“在总体规划与控制性详细规划中纳入活力街道的相关规定。”王颖建议，在片区更新规划编制阶段，开展“活力街道规划布局研究”。依据城市道路等级（优先选择支路、街巷）、经营现状、历史文脉及社区需求等，筛选并确立“活力街道”名录。对于列入名录的活力街道，制定专项规划图则，实施差异化管控，将活力街道及商业街铺要求纳入土地出让条件。
不仅如此，王颖还建议，实现差别化地价，对长期持有和运营沿街商铺的主体给予激励，其进一步解释，对于住宅用地内的少量配套沿街商业（其建筑面积小于地块总建筑面积的10%），在土地出让时，建议参照混合用地差别化地价的方式。
“不‘一刀切’地按照住宅基准地价计价，而是按照商业基准地价计价，或者酌情实行一定幅度的地价修正系数。” 王颖表示。
受到外界关注的是，不少街道店铺有时处于动迁更新期，这种情况下又该如何延续社区烟火气呢？
对此，王颖建议采取灵活利用的政策，如对于被征收街坊的沿街商铺，经过相关部门对建筑安全进行审核，可以利用的，进行必要的维修加固后，颁发短期营业执照和经营许可证，允许原有业态继续经营。争取在街坊更新改造过程中，延续原有街道的活力和便利性。
“社区是城市的缩影，沿街店铺是社区的眼睛。”王颖表示，“通过繁荣沿街店铺，不断激发街区活力，不仅能解决城市更新过程中烟火气难以延续的短板，更能保留城市记忆，重塑邻里关系，提升生活品质。”
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