潘悦 制图
公募REITs再迎里程碑时刻。继国家发展改革委表态正在积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型后，证监会宣布拟试点商业不动产REITs。
Wind数据显示，截至2025年11月末，我国公募REITs市场已上市和已成立待上市产品共计78只，发行规模合计超2000亿元，77只已上市产品总市值超2200亿元。规模攀升的同时，资产版图持续扩张。一系列“首单”项目接连亮相，10个行业领域的18个资产类型已经实现首单发行上市，日渐成为产业转型的重要助推器。
REITs迎商业不动产时代
“近期，国家发展改革委正在积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型。同时，我们将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善有关项目申报要求，提高工作质效，在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，更好推动基础设施REITs支持实体经济发展。”国家发展改革委政策研究室副主任李超在11月27日举行的月度新闻发布会上表示。
11月28日，证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告（征求意见稿）》（简称《公告》），明确了商业不动产REITs基金产品定义、注册及运营管理要求、基金管理人和专业机构责任等内容。
申万宏源证券研究表示，商业不动产REITs的推出恰逢其时，为持有优质商业物业的房企和地方国资提供市场化融资和退出渠道，缓解流动性压力。长期来看，我国商业物业缺乏标准化退出渠道，万亿规模资产沉淀于房企及地方国资体系内。近年来，部分房企债务集中到期、现金流紧张，城投平台融资环境受阻、债务压力上升，流动性缺口进一步显现。通过REITs盘活存量资产、降低杠杆，可一定程度缓解压力、防范风险，并为构建房地产发展新模式提供支持。
“我们保守假设商业不动产的可证券化率在2%至3%之间，则其市场潜在规模在8000亿元至15000亿元之间。”中泰证券分析师陈希瑞认为，商业不动产REITs填补传统商业不动产领域的空白，与基础设施REITs形成“稳健+弹性”互补，丰富资本市场投融资工具，完善产品生态，将促进REITs市场投资者结构的优化，吸引更多长期资金参与，提升市场成熟度和稳定性。
“首单”涌现推动市场成熟
首单隧道公募REITs日前获交易所受理。上交所网站信息显示，11月25日，东方红隧道股份智能运维高速封闭式基础设施证券投资基金项目申报并获受理。
2025年以来，我国公募REITs市场资产类型不断丰富，一批具有标杆意义的“首单”项目相继上市，不断拓宽资产版图，例如首批两单数据中心REITs于8月登陆资本市场，其中南方万国数据中心REIT在上交所上市，南方润泽科技数据中心REIT于深交所上市；全国首笔市政基础设施公募REITs国泰君安济南能源供热REIT则于2月在上交所上市。
李超在新闻发布会上介绍说，目前，基础设施REITs发行范围已涵盖了12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已经实现了首单发行上市。
细分领域更是亮点纷呈，包括易方达华威市场REIT成为全国首单农贸市场项目；华夏金隅智造工场REIT成为首单改造产业园项目；汇添富九州通医药REIT成为全国首单医药仓储物流项目；中金亦庄产业园REIT是全国首单聚焦汽车制造产业链的基础设施REITs项目，也是北京经开区国有企业首单基础设施REITs项目；华夏凯德商业REIT成为国内首单由国际资产管理公司发起设立的消费REITs……
经过五年实践探索，公募REITs市场发行规模持续攀升，发行节奏显著提速。Wind数据显示，77只已上市产品中，48只为2024年以后上市。具体看，在公募REITs市场启动的2021年，共有11只产品发行上市，发行规模合计为364.13亿元；2022年，共有13只公募REITs产品上市，发行规模合计为419.48亿元；2023年仅有5只产品上市，发行规模为170.92亿元；2024年，新发行上市的公募REITs产品有29只，发行规模超650亿元；2025年已有19只产品上市，发行规模为383.32亿元。
南开大学金融发展研究院院长田利辉表示，我国公募REITs已从试点迈向常态化，规模突破2000亿元，资产类型全覆盖，“首发+扩募”双轮驱动成型，已形成良性投资循环，形成“高速公路-产业园区-消费设施-保障住房”多元资产格局。常态化机制已建立“前期辅导-规范审核-高效发行”链条，未来还需在简化交易结构、优化税收政策等方面深化。
持续赋能产业转型
公募REITs这一创新金融工具，正逐渐升级为赋能产业转型的重要“助推器”，受到业内高度关注。
谈及此次商业不动产REITs试点启动的背景意义，陈希瑞指出，我国房地产行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量盘活空间较大。但长期以来，这些存量资产面临“流动性差、变现难”问题。发行商业地产REITs，能够促进房地产行业逐步从“三高”开发模式转向资产精细化运营管理模式，有助于房地产行业转型发展。
中诚信国际则在此前发布的一份报告中，针对REITs如何助力城投企业盘活存量资产、助推转型发展进行剖析。该机构指出，城投企业多年发展积累债务的同时，也意味着掌握规模庞大的资产，其中不乏优质资产，亦为资产盘活提供了良好基础。资产盘活不仅仅意味着处置资产回收资金，是债务化解的方式之一，更重要的，是未来城投转型的应有之义，城投企业未来将从城市建设转向城市运营，资产盘活以及反复盘活是提高城市运营水平的重要途径，有助于城市运营的良性发展。
“公募REITs在政策鼓励下快速扩容，从发行案例看目前适用于经济和产业发达、底层资产运营及现金流稳定且增值潜力较高的区域，存在明显的区域和行业特征，对于大量待盘活非发达区域的城投资产而言，更需要因地制宜探索方式，公募REITs之路任重道远，但对于资产属性较好区域的特定行业企业，仍可借鉴已发行项目的成功经验，探索更多优质资产上市路径。”中诚信国际表示。
“REITs正从金融工具升级为产业转型的‘助推器’，它通过‘真实出售’盘活存量资产，使企业资产负债率平均下降2个百分点，为轻资产转型铺路。进而，打通‘存量盘-增量投资’通道，既为传统产业降杠杆，又引导资金流向新型基建。”田利辉表示。
从企业层面看，田利辉表示，成功借助REITs实现转型需把握三大关键：一要精选优质资产，提前培育稳定现金流项目；二要构建专业运营体系，从“重开发”转向“精运营”；三要规划扩募路径，实现“发行-运营-再投资”良性循环。正如越秀交通通过REITs实现资产负债率下降2个百分点，为大湾区建设注入新动能，REITs已成为房地产行业高质量发展的关键引擎。
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